Cách kiểm tra báo giá xây nhà: 6 bước trước khi ký với nhà thầu (2026)

Một báo giá xây nhà hợp lý khi ba điều khớp nhau: cùng cách tính diện tích, cùng phạm vi công việc, và đơn giá từng hạng mục nằm trong khoảng hợp lý của khu vực. So hai báo giá chỉ bằng con số đ/m² thì gần như luôn sai, vì mỗi nhà thầu tính diện tích một kiểu.

Bước 1. Hỏi rõ đơn giá đ/m² tính trên diện tích nào.

Có hai cách: diện tích thực xây (sàn thật, gồm ban công) và diện tích quy đổi (móng, mái, sân thượng nhân hệ số). Cùng một căn nhà, hai cách cho con số chênh nhau hơn 10%. Báo giá không ghi rõ cách tính thì chưa so được.

Bước 2. So cùng một phạm vi công việc.

Gói "phần thô + nhân công hoàn thiện" khác gói có cả vật tư hoàn thiện. Đánh dấu từng hạng mục mỗi bên có và không có, rồi mới so tiền.

Bước 3. Kiểm các hạng mục hay bị bỏ ngoài.

Ép cọc hoặc gia cố nền, đào và vận chuyển đất, chống thấm, bể nước và hầm phân, đường điện nước âm tường, mái và lan can. Một báo giá rẻ hơn hẳn thường rẻ vì thiếu vài mục trong số này.

Bước 4. Yêu cầu bảng khối lượng và tên vật tư.

Mác bê tông, loại thép và hãng, loại gạch, loại ống điện nước. Không có bảng khối lượng thì không biết nhà thầu đang báo cho bao nhiêu thép, bao nhiêu khối bê tông.

Bước 5. Đọc điều khoản phát sinh và thanh toán.

Phát sinh tính theo đơn giá nào, ai duyệt. Thanh toán theo khối lượng đã làm, không trả trước phần chưa làm.

Bước 6. Đối chiếu với một bảng dự toán độc lập.

Lập một bảng dự toán theo đúng kích thước và vật tư tại nơi bạn ở, rồi đặt cạnh báo giá. Hạng mục nào lệch nhiều là chỗ cần hỏi lại nhà thầu.

Bảng dự toán của ALN là dự toán sơ bộ, sai số ước tính ±15%, lập theo định mức nhà nước nên thường cao hơn giá đội thợ nhận khoán khoảng 5–7%. Dùng để đối chiếu, không dùng để ký hợp đồng thi công.

Câu hỏi thường gặp

Báo giá rẻ hơn 20% so với nơi khác có đáng lo không?

Chưa chắc. Kiểm trước cách tính diện tích và các hạng mục bị bỏ ngoài (bước 1 và 3).

Đơn giá đ/m² bao nhiêu là hợp lý?

Phụ thuộc khu vực, số tầng, móng và vật tư. Nên lập dự toán theo đúng căn nhà thay vì dùng một con số chung.

Có nên yêu cầu nhà thầu gửi bảng khối lượng không?

Có. Đây là cách duy nhất để biết báo giá đang tính cho bao nhiêu vật tư.

ALN có nhận thi công không?

Không. ALN là nhà thầu tư vấn thiết kế; bảng dự toán giúp chủ nhà đối chiếu báo giá của nhà thầu khác.

Bảng dự toán của ALN có thay báo giá được không?

Không. Đó là dự toán sơ bộ để so sánh, không phải báo giá.

KTS Trần Long, ALN · cập nhật 10/2026