Bảng khối lượng trong báo giá xây nhà: vì sao chủ nhà nên yêu cầu và cách đối chiếu
Nội dung chính
- Báo giá chỉ có một đơn giá m² thì chủ nhà không biết tiền đi vào đâu và không có căn cứ khi phát sinh.
- Bảng khối lượng ghi từng hạng mục với khối lượng, đơn vị, đơn giá, thành tiền — đây là thứ để đối chiếu với bản vẽ.
- So hai báo giá bằng khối lượng trước, đơn giá sau: lệch khối lượng lớn thường là khác phạm vi hoặc khác cách tính, cần hỏi rõ.
- Khối lượng là thứ ghi vào hợp đồng; khi giảm giá, nên giảm ở đơn giá chứ không ở khối lượng.
Khi chủ nhà cầm hai báo giá, bên này rẻ hơn bên kia vài trăm nghìn mỗi m², phản xạ tự nhiên là chọn bên rẻ hơn. Nhưng nếu không biết mỗi bên tính những gì, với khối lượng bao nhiêu, thì con số rẻ hơn có thể chỉ là phần việc ít hơn. Bảng khối lượng là cách duy nhất để biết hai báo giá có đang nói về cùng một căn nhà hay không.
Bảng khối lượng là gì
Là phần trong báo giá liệt kê từng hạng mục công việc, mỗi dòng có:
| Cột | Ý nghĩa |
|---|---|
| Hạng mục | Ví dụ: bê tông móng, ván khuôn dầm, xây tường 100, trát tường ngoài |
| Đơn vị | m³, m², kg, tấn, cái… |
| Khối lượng | Bao nhiêu đơn vị |
| Đơn giá | Tiền cho một đơn vị |
| Thành tiền | Khối lượng × đơn giá |
Hạng mục được gom theo nhóm: móng và phần ngầm; bể nước, hố ga, hầm tự hoại; khung bê tông cốt thép; xây tô, chống thấm; mái; điện nước; hoàn thiện.
Vì sao nên yêu cầu ngay từ đầu
- Biết tiền đi vào đâu. Một tổng 1,4 tỷ chia ra từng nhóm, anh/chị thấy ngay phần nào nặng tiền nhất.
- Có căn cứ khi phát sinh. Hạng mục đã có khối lượng thì phần làm thêm hay bớt đi tính được rõ ràng, không còn là "ước chừng".
- So được các báo giá với nhau. Đặt hai bảng cạnh nhau, so từng dòng.
- Ghi được vào hợp đồng. Hợp đồng thi công gắn với bảng khối lượng thì phạm vi công việc rõ ràng cho cả hai bên.
Nhà thầu làm việc bài bản thường sẵn sàng gửi bảng này. Nếu chỉ nhận được một đơn giá m² và tổng tiền, cứ đề nghị nhà thầu tách hạng mục — đó là yêu cầu bình thường.
Đối chiếu bảng khối lượng với bản vẽ
Khi đã có bản vẽ, anh/chị không cần đọc được hết bản vẽ kết cấu để kiểm vài điểm chính:
1. Diện tích sàn từng tầng trong báo giá có khớp mặt bằng không. 2. Số tầng, sân thượng, tum thang, mái có đủ không — thiếu một tầng mái là thiếu cả trăm triệu. 3. Hạng mục có trong bản vẽ mà báo giá không có — ví dụ móng cọc nhưng báo giá chỉ ghi móng đơn, có bể nước ngầm nhưng không thấy dòng bể nước. 4. Phần "chưa gồm" — báo giá phải ghi rõ những gì không nằm trong giá (thiết bị vệ sinh, cửa, ốp lát…).
So hai báo giá: khối lượng trước, đơn giá sau
Đặt hai bảng cạnh nhau theo từng nhóm hạng mục:
- Khối lượng lệch nhỏ (vài phần trăm) là bình thường — mỗi bên bóc theo quy ước hơi khác nhau.
- Khối lượng lệch lớn ở một nhóm (ví dụ bê tông, thép) — hỏi rõ bên nào tính thiếu hay tính khác phạm vi. Hai bảng bóc cùng một bản vẽ có thể chênh nhau đáng kể chỉ vì khác quy ước, như sàn có trừ lỗ thang hay không — xem bài bóc khối lượng kết cấu từ bản vẽ.
- Khối lượng gần nhau, đơn giá khác nhau — lúc đó mới so đơn giá: vật tư loại gì, thương hiệu gì, giá khảo sát ngày nào.
Những dấu hiệu nên hỏi lại
- Mọi khối lượng là số tròn (100 m³, 10 tấn) — thường là ước chừng, không phải bóc từ bản vẽ.
- Đơn vị không khớp đơn giá — ví dụ ván khuôn ghi đơn vị 100 m² nhưng đơn giá theo m².
- Không có dòng nào cho móng, chống thấm, bể nước — hoặc gộp hết vào "phần thô".
- Khi đề nghị giảm giá, nhà thầu giảm bằng cách bớt khối lượng thay vì đơn giá. Khối lượng là thứ sẽ đối chiếu với thực tế; bớt khối lượng trên giấy thường quay lại thành phát sinh.
Chưa có báo giá nào để so?
Dùng bảng dự toán xây nhà của ALN để có một mốc tham khảo theo kích thước lô và số tầng, rồi lưu vào Không gian Nhà để xem bảng từng hạng mục có mã ALN. Khi nhận báo giá, tải báo giá lên Không gian Nhà để ALN xem, hoặc để lại số trong khung "Nhờ KTS xem giúp" — KTS trao đổi miễn phí 10–15 phút.
Câu hỏi thường gặp
Nhà thầu nói báo giá theo m² là đủ, có đúng không?
Đơn giá m² đủ để so nhanh lúc đầu, nhưng không đủ để kiểm và ký hợp đồng. Khi đã có bản vẽ, nên đề nghị bảng tách hạng mục có khối lượng, đơn vị, đơn giá, thành tiền.
Tôi không đọc được bản vẽ kết cấu, có tự đối chiếu được không?
Được ở mức cơ bản: diện tích sàn từng tầng, số tầng, các hạng mục lớn như móng, bể nước, mái. Phần khối lượng bê tông, thép chi tiết thì nên nhờ người có chuyên môn xem.
Khối lượng hai báo giá lệch bao nhiêu thì đáng lo?
Lệch vài phần trăm là bình thường do khác quy ước bóc. Lệch lớn ở một nhóm hạng mục thì nên hỏi cả hai bên tính theo bản vẽ nào, quy ước gì, phạm vi gồm những gì.
ALN có nhận thi công không?
Không. ALN là nhà thầu tư vấn thiết kế, không nhận thi công. Khi chủ nhà cần, ALN có thể giới thiệu đơn vị thi công. ALN không thu phí giới thiệu; chủ nhà tự ký hợp đồng thi công với đơn vị đó.
Nhận báo giá thiết kế chính xác cho ngôi nhà của bạn
Miễn phí tư vấn phương án + dự toán sơ bộ, không ràng buộc.
Có câu hỏi khác về chủ đề này?
Hỏi trực tiếp Kiến trúc sư đã xác minh trên Diễn đàn ALN — hoàn toàn miễn phí.
