Bóc khối lượng kết cấu nhà phố từ bản vẽ: cần gửi gì, mất bao lâu, giá bao nhiêu

Khi chủ nhà đã có bản vẽ kết cấu, báo giá phần thô không còn được ước theo m² nữa: khách sẽ đem bản vẽ ra đối chiếu từng dòng. Muốn báo giá đứng vững, nhà thầu cần khối lượng bóc từ chính bộ bản vẽ đó. Tự bóc tay một căn nhà phố 4–5 tầng thường mất trọn một đến hai ngày, đúng lúc đang phải chạy công trình khác. Bài này nói rõ bóc khối lượng kết cấu gồm những gì, vì sao các bảng bóc hay chênh nhau, cần chuẩn bị bản vẽ thế nào và chi phí thuê bóc.

Bóc khối lượng kết cấu gồm những hạng mục nào

Với nhà phố, phần kết cấu thường được bóc theo các nhóm:

Phần kiến trúc và hoàn thiện (xây tường, tô trát, ốp lát, sơn, cửa) là một lớp khối lượng khác, bóc từ bản vẽ kiến trúc.

Vì sao hai bảng bóc cùng một bản vẽ lại chênh nhau

Đây là chỗ nhà thầu hay bị khách hỏi vặn nhất: "đội kia bóc 60 m³ bê tông, sao bên anh 70 m³?". Phần lớn chênh lệch không đến từ đọc sai bản vẽ mà từ quy ước bóc mỗi bên chọn:

• Sàn có trừ lỗ thang, giếng trời hay không. Một lỗ thang 2,4 × 4 m mỗi tầng, nhà 5 tầng là gần 50 m² sàn.
• Phần dầm nằm trong sàn tính ở đâu. Tính ở cả dầm lẫn sàn thì bê tông bị cộng hai lần; trừ ở một bên thì ván khuôn lại phải tính khác.
• Đà kiềng tính theo chiều dài trục hay chiều dài thông thủy giữa các cột. Nhà nhiều nhịp ngắn, hai cách lệch nhau đáng kể.
• Cột tính tới mặt dưới dầm hay tới mặt sàn. Đoạn cột giao với dầm, sàn dễ bị tính lặp.

Không có quy ước nào "đúng tuyệt đối", miễn là ghi rõ và áp dụng nhất quán cho cả bảng. Một bảng bóc tốt phải nói được nó dùng quy ước gì, để khi khách đặt cạnh bảng khác, anh/chị giải thích được chỗ lệch.

Cốt thép: có bảng thống kê thì lấy, không có thì ghi rõ là ước tính

Nếu bộ bản vẽ kết cấu có bảng thống kê cốt thép, khối lượng thép lấy theo bảng đó là chính xác nhất. Nhiều bộ hồ sơ nhà phố không có bảng này; khi đó thép thường được ước theo hàm lượng kg thép trên mỗi m³ bê tông của từng loại cấu kiện. Cách này đủ dùng cho báo giá, nhưng trong bảng phải ghi rõ "thép ước tính theo hàm lượng" để khách không hiểu nhầm đó là số đã thống kê từng thanh.

Sai số bao nhiêu là chấp nhận được

Khối lượng bóc từ bản vẽ vẫn có thể lệch với thực tế thi công khoảng 5–10%, vì bản vẽ không thể hiện hết hao hụt, điều chỉnh ngoài hiện trường và những chỗ bản vẽ ghi chưa đủ chi tiết. Báo giá nên ghi rõ khối lượng là "theo bản vẽ" và cách xử lý khi khối lượng thực tế khác — đây là điều khoản giúp cả hai bên tránh tranh cãi lúc quyết toán.

Cần chuẩn bị bản vẽ thế nào

• File PDF xuất trực tiếp từ CAD, gồm bản vẽ kiến trúc và kết cấu, ghi đủ kích thước, cao độ, tiết diện cấu kiện.
• Gộp thành một file nếu có nhiều file, để không thiếu trang.
• Không dùng bản scan, ảnh chụp điện thoại: chữ số nhỏ bị nhoè, dễ đọc nhầm 200 thành 300 — sai một tiết diện là lệch cả tầng.
• Ghi chú kèm những chỗ bản vẽ chưa thể hiện mà anh/chị đã thống nhất với chủ nhà (ví dụ: móng cọc ép thay móng đơn).

Chi phí thuê bóc khối lượng

Trên thị trường, dịch vụ lập dự toán nhà phố thường báo theo m² sàn, mức giá khác nhau tuỳ phạm vi (chỉ kết cấu hay cả kiến trúc, hoàn thiện), quy mô nhà và yêu cầu thuyết minh.

ALN nhận bóc khối lượng kết cấu và lập bảng dự toán có mã ALN từ bản vẽ của anh/chị:

• Giá giai đoạn 2026: 5.000 đ/m² sàn, tối thiểu 1.000.000 đ/hồ sơ, áp dụng đến hết 31/12/2026. Từ 01/01/2027: 8.000 đ/m² sàn, tối thiểu 2.000.000 đ/hồ sơ.
• Ví dụ: nhà phố 4 tầng, mỗi sàn 60 m² → 240 m² sàn × 5.000 đ = 1.200.000 đ.
• Diện tích tính phí: cộng sàn của mọi tầng (kể cả sân thượng, mái), không tính móng.
• Thời gian: giao bảng khối lượng và dự toán trong 1–2 ngày làm việc.
• Bảo mật bản vẽ: chỉ ALN và nhà cung cấp dịch vụ AI bên ngoài xử lý để đọc bản vẽ, không chuyển cho nhà thầu hay đơn vị nào khác.

Gửi hồ sơ tại trang dành cho doanh nghiệp, mục "Dự toán từ bản vẽ".

Khi chưa có bản vẽ: lập báo giá sơ bộ trước

Nhiều khách gọi nhà thầu khi mới có lô đất và ý tưởng số tầng, chưa có bản vẽ. Lúc đó không bóc được khối lượng thật, nhưng vẫn cần một báo giá đủ rõ để khách so sánh. Công cụ lập báo giá phần thô cho nhà thầu tính khối lượng sơ bộ từ kích thước lô và số tầng, cho sửa đơn giá theo giá địa phương và xuất PDF mang logo công ty. Khung trình bày nên theo bài mẫu báo giá xây nhà phần thô cho nhà thầu. Khi khách đã có bản vẽ, thay khối lượng sơ bộ bằng khối lượng bóc từ bản vẽ.

Câu hỏi thường gặp

Bóc khối lượng kết cấu có gồm phần xây tô, hoàn thiện không?

Không. Bóc khối lượng kết cấu gồm móng, đà kiềng, cột, dầm, sàn, cầu thang và cốt thép. Xây tường, tô trát, ốp lát, sơn, cửa thuộc phần kiến trúc và hoàn thiện, bóc riêng từ bản vẽ kiến trúc.

Vì sao chỉ nhận file PDF xuất từ CAD?

File xuất từ CAD giữ nguyên nét và chữ số rõ ở mọi tỷ lệ. Bản scan hay ảnh chụp dễ nhoè số kích thước, đọc nhầm một tiết diện là sai khối lượng cả tầng, nên chưa đủ tin cậy để bóc.

Bản vẽ không có bảng thống kê thép thì sao?

Khối lượng thép được ước theo hàm lượng thép trên m³ bê tông của từng loại cấu kiện và ghi rõ là ước tính trong bảng, để anh/chị và chủ nhà biết đây không phải số thống kê từng thanh.

Diện tích tính phí có tính phần móng không?

Không. Diện tích tính phí là tổng sàn của mọi tầng, kể cả sân thượng và mái, không tính móng. ALN đối chiếu lại diện tích thật khi bóc bản vẽ; nếu lệch với số anh/chị khai thì phí tính theo số thật.

ALN có nhận thi công không?

Không. ALN là nhà thầu tư vấn thiết kế, không nhận thi công. Dịch vụ bóc khối lượng hỗ trợ nhà thầu lập báo giá; nhà thầu chịu trách nhiệm với báo giá gửi cho khách của mình.