Diện tích quy đổi là gì, và vì sao hai báo giá xây nhà chênh nhau cả trăm triệu

Trả lời ngắn: Khi nhà thầu báo "5 triệu một mét", con số đó gần như luôn tính trên diện tích quy đổi chứ không phải diện tích sàn thật. Diện tích quy đổi cộng thêm móng, mái, sân thượng theo hệ số phần trăm, nên thường lớn hơn diện tích sàn 10–15%. Cùng một đơn giá, chỉ cần đổi mẫu số là tổng tiền chênh trên 200 triệu cho một căn nhà phố. Vì vậy câu hỏi phải đặt cho nhà thầu không phải "bao nhiêu một mét" mà là "mét nào".

Ba loại diện tích thường bị dùng lẫn

Diện tích được phép xây dựng. Ghi trong giấy phép xây dựng, là phần đất được phủ công trình. Dùng cho thủ tục pháp lý, không dùng để tính tiền.

Diện tích thực xây. Tổng diện tích sàn vật lý cộng ban công. Đây là con số chủ nhà hình dung được: đi trên đó, kê đồ trên đó. Không gồm móng, vì móng nằm dưới đất.

Diện tích quy đổi. Con số dùng để tính đơn giá. Lấy diện tích thực xây rồi cộng thêm các hạng mục không phải sàn — móng, mái, sân thượng — mỗi thứ nhân một hệ số phần trăm, vì chúng vẫn tốn vật tư và nhân công dù không phải sàn sử dụng.

Vì sao phải quy đổi

Móng cọc của một căn nhà phố có thể ngốn 15–20% tổng chi phí phần thô, nhưng chủ nhà không ở trên móng. Nếu chỉ chia tiền cho diện tích sàn thì đơn giá đ/m² của nhà móng cọc và nhà móng băng sẽ khác nhau rất xa, và không ai so sánh được với ai.

Quy đổi là cách ngành xây dựng đưa mọi công trình về một mẫu số chung. Bản thân việc quy đổi không có gì mờ ám. Vấn đề chỉ phát sinh khi hai bên dùng hệ số khác nhau mà không ai nói ra.

Hệ số ALN dùng

Hệ số này không phải quy định bắt buộc của nhà nước. Mỗi đơn vị có thể dùng bộ hệ số riêng, và chênh lệch giữa các bộ là có thật. ALN công bố bộ hệ số của mình để chủ nhà đối chiếu được, chứ không tuyên bố đây là bộ duy nhất đúng.

Con số minh hoạ

Một căn nhà phố có diện tích sàn thực xây 409,88 m². Quy đổi theo bảng trên ra 428,50 m². Nếu bỏ phần móng thì còn 386,75 m².

Cùng mức 5.000.000 đ/m², ba mẫu số ra ba tổng khác nhau:

Chênh giữa cao nhất và thấp nhất là 208.740.000 đ — chỉ vì mẫu số, đơn giá không đổi một đồng.

Ba câu hỏi nên hỏi trước khi so báo giá

1. Con số đ/m² này tính trên diện tích nào? Nếu là quy đổi, xin bảng hệ số. 2. Gói này gồm những gì? "Phần thô + nhân công hoàn thiện" nghĩa là nhà thầu lo vật tư thô và toàn bộ nhân công kể cả nhân công hoàn thiện, chủ nhà tự mua vật tư hoàn thiện. Nhưng có gồm điện nước không, có gồm vận thăng không thì mỗi nơi một khác. 3. Đã gồm thuế chưa? Phần lớn báo giá miệng là chưa VAT.

Ba câu này quan trọng hơn việc mặc cả đơn giá. Hai báo giá lệch nhau 10% mà khác phạm vi thì so sánh vô nghĩa; ngược lại, cùng phạm vi thì chênh 15% là tín hiệu thật, đáng hỏi bên rẻ hơn họ tiết kiệm ở đâu.

Một lưu ý về mức giá thị trường

Không có "một giá đúng". Đội thợ nhận thầu thường rẻ hơn công ty có bộ máy quản lý khoảng 5–7%, vì họ không mang chi phí văn phòng, bảo hành, bảo hiểm và thuế. Cả hai mức đều có thể hợp lý — khác nhau ở chỗ ai chịu phần quản lý đó, và ai đứng ra chịu trách nhiệm khi có sự cố.

Điều đáng cảnh giác không phải giá cao hay thấp, mà là giá thấp bất thường kèm phạm vi mơ hồ.

---

Bài viết thuộc chuyên mục thuật ngữ xây dựng của ALN — nhà thầu tư vấn thiết kế nhà ở. ALN trực tiếp rà soát năng lực kiến trúc sư và hồ sơ thiết kế được thẩm tra trước khi bàn giao cho chủ nhà.