Gói phần thô, gói nhân công, gói trọn gói: mỗi loại gồm những gì

Trả lời ngắn: Có ba cách nhận thầu phổ biến. Khoán nhân công là nhà thầu chỉ lo công thợ, chủ nhà mua toàn bộ vật tư. Phần thô + nhân công hoàn thiện là nhà thầu lo vật tư thô và toàn bộ công thợ kể cả công hoàn thiện, chủ nhà mua vật tư hoàn thiện. Trọn gói là nhà thầu lo tất cả. Phần lớn tranh chấp không nằm ở ba định nghĩa này mà nằm ở khoảng mười hạng mục nằm giữa ranh giới, thứ mà báo giá miệng gần như không bao giờ nhắc tới.

Ba gói, ranh giới cơ bản

Vật tư thô là thép, xi măng, cát, đá, gạch xây, gỗ cốp pha. Vật tư hoàn thiện là gạch lát, đá ốp, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa, thạch cao.

Gói giữa là gói phổ biến nhất với nhà phố, vì nó cho chủ nhà quyền chọn vật tư hoàn thiện — phần quyết định thẩm mỹ và cũng là phần chênh lệch giá lớn nhất — trong khi vẫn giao phần kỹ thuật cho nhà thầu.

Mười hạng mục hay nằm giữa ranh giới

Đây là chỗ báo giá hai bên lệch nhau mà không ai sai:

1. Điện nước âm tường. Có gói tính cả công lẫn vật tư, có gói chỉ tính công, có gói tách ra thành thầu phụ riêng. Hỏi rõ: ống, dây, hộp âm ai mua. 2. Vận thăng và cẩu chuyển. Nhà từ 5–6 tầng trở lên gần như bắt buộc phải thuê. Nhiều báo giá đ/m² không gồm khoản này, và nó không nhỏ. 3. Đào đất, vận chuyển đất thừa. Phụ thuộc khoảng cách đổ và quy định địa phương, biến động mạnh. 4. Bể tự hoại, hố ga, bể nước ngầm. Thường bị coi là "ngoài diện tích sàn" nên rơi khỏi cách tính đ/m². 5. Chống thấm. Mái, sê nô, khu vệ sinh. Có gói xếp vào thô, có gói xếp vào hoàn thiện. 6. Giàn giáo và cốp pha. Thường trong gói thô, nhưng số lần quay vòng cốp pha ảnh hưởng trực tiếp tới giá và ít khi được nói ra. 7. Điện nước phục vụ thi công. Tiền điện tiền nước trong lúc xây, ai trả. 8. Bả matít. Là công tác riêng, không phải một phần của trát. Nếu sơn là loại "đã bả" mà báo giá không có dòng bả thì đang thiếu. 9. Dọn dẹp, vệ sinh bàn giao. 10. Bảo hành. Thời hạn bao lâu, gồm hạng mục nào, xử lý ra sao khi có sự cố.

Vì sao cùng một căn nhà lại ra hai giá rất khác

Ba nguyên nhân, theo thứ tự mức độ:

Khác mẫu số. Con số đ/m² tính trên diện tích quy đổi hay diện tích sàn thực xây. Riêng chuyện này đã đủ tạo chênh lệch trên 10%.

Khác phạm vi. Mười hạng mục ở trên. Một báo giá gồm vận thăng và một báo giá không gồm là hai thứ không so được với nhau.

Khác đối tượng nhận thầu. Đội thợ nhận thầu không mang chi phí văn phòng, bảo hành, bảo hiểm, thuế; công ty có bộ máy thì mang. Chênh lệch giữa hai bên thường khoảng 5–7% và là chênh lệch thật, không phải bên nào gian. Khác nhau ở chỗ ai chịu trách nhiệm khi có sự cố sau bàn giao.

Bảng đối chiếu nên yêu cầu nhà thầu điền

Trước khi so hai báo giá, xin mỗi bên điền đúng bảng này. Nếu một bên từ chối điền, đó cũng là một thông tin.

• Đơn giá đ/m² tính trên diện tích nào, hệ số quy đổi từng hạng mục
• Đã gồm VAT chưa
• Điện nước: gồm công, gồm vật tư, hay không gồm
• Vận thăng và cẩu chuyển: gồm hay không
• Bể tự hoại, hố ga, bể ngầm: gồm hay tính riêng
• Chống thấm: những vị trí nào
• Số lần quay vòng cốp pha dự kiến
• Mác bê tông, chủng loại thép, quy cách gạch xây
• Thời gian thi công cam kết và mức phạt nếu chậm
• Điều kiện bảo hành

Nguyên tắc đọc báo giá

Hai báo giá chênh nhau 10% mà khác phạm vi thì so sánh vô nghĩa. Cùng phạm vi mà chênh 15% mới là tín hiệu thật, và câu hỏi đúng lúc đó là hỏi bên rẻ hơn họ tiết kiệm ở đâu — có thể họ tiết kiệm thật ở cốp pha và giá mua vật tư, cũng có thể họ hạ mác bê tông hoặc giảm thép.

Điều đáng cảnh giác không phải giá cao hay thấp, mà là giá thấp bất thường đi kèm phạm vi mơ hồ.

Xem thêm

• Diện tích quy đổi là gì, và vì sao hai báo giá chênh nhau cả trăm triệu

---

Cập nhật

• 09/2026 — Bài viết lần đầu.

---

Bài viết thuộc chuyên mục thuật ngữ xây dựng của ALN — nhà thầu tư vấn thiết kế nhà ở. ALN trực tiếp rà soát năng lực kiến trúc sư và hồ sơ thiết kế được thẩm tra trước khi bàn giao cho chủ nhà.